商业地产证券化将加速 REITs将成为未来主流趋势
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admin
2022年03月10日

2015年以来,多个商业地产证券化产品被批准挂牌,这前所未有的速度似乎是房地产基金化加快发展的信号。这也给中小型投资者带来介入大型房地产项目的机会,让他们投资最终的收益除了物业的租金,还包括物业项目资产升值。

有关专家表示:中国的REITs产品类型会从写字楼开始。对商业地产来说,资产证券化有利于优质商业项目实现价值最大化,同时也可以降低社会融资成本,地产行业与金融行业的融合将进一步推动双方盈利模式的创新。

类REITs产品涌现

据盈石集团研究中心总经理张平介绍,2015年以来,多个商业地产证券化产品被批准挂牌,这前所未有的速度似乎是中国政府在释放推动REITs(房地产投资信托基金的缩写)加快发展的信号。然而,包括中信启航专项资产管理计划、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金等在内,从核心理念上而言仍被覆盖上了中国式影子,属于类REITs产品。

据介绍,国外标准REITs产品标的物一般为房地产项目本身,解决了项目自身流动性不足的问题,并且给中小型投资者带来介入大型房地产项目或者资产包的机会,最终的收益除了物业的租金,还包括物业项目资产升值的部分。

张平认为,近年来国内的类REITs产品虽然在产品结构、投资门槛、投资回报、流动性等方面都与标准REITs存在不同程度的差距,但是这些创新尝试在国内商业地产证券化道路上具有重要意义。

REITs将成为未来主流趋势

据了解,2014年9月30日,央行发布四项规定指出,积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。2014年,中信证券中信启航产品、海印股份证券化产品在深交所交易,被看作是证券化破冰。

在北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军看来,目前国内市场出现的REITs产品还是定向性发行,被称为准REITs,但是未来REITs势必获得突破性进步。

朱友军表示,REITs在国外很普遍,购物中心可以通过REITs在资本市场上退出。中国的购物中心为什么很难往前走,最大的问题是流动性没有解决。比如说一个纯粹的物业,由于商业物业的租金回报率偏低,政府的扶持力度小,一些核心地段持有型物业只能通过贷款,而财务成本会越来越高,租金成本会越来越低,更出售不了,退出机制没有解决,进入了一个死循环。

他分析说,相信有关部门很快会推出相应的政策。国外的REITs比较成熟,但利息都普遍较低,投资收益率在3%左右。现在中国老百姓在投资市场上,通过基金就可获得6%左右的回报率,高投资收益可达到8%~10%。所以,REITs产品如果收益率太低就会失去吸引力。而中国的商业地产租金低,与市场价格相差很大。回报如果达不到,REITs拿什么产品去发行?

写字楼产品资产管理相对简单,租金收益稳定,将成为险资基金投资首选。张平介绍,中国的REITs产品类型会从写字楼开始。

朱友军也认可这种说法,他认为,写字楼租金回报率相对高一些,如北京的写字楼回报率可达到8%,好的可达到10%。市场价格和它的租金是挂钩,未来很多一线城市的写字楼会成为REITs,而购物中心想发就相对有点难度,要么是非常成熟的物业,想通过这种方式退出,否则价格太低就很难成交。