「基金净值估算」 房地产板块盘中直线拉升 机
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admin
2019-07-12 02:59

「基金净值估算」 摘要 房产开发板块盘中异动拉升,南都物业、荣安地产双双拉升涨停。在今年的集合信托市场上,房地产仍为最热门的投资领域,今年上半年,超过3600亿元信托资金投向房市,占比集合信托资金总规模近四成。

  房产开发板块盘中异动拉升,南都物业、荣安地产双双拉升涨停,合肥城建、卧龙地产、北辰实业等个股纷纷跟涨。

  上半年3600亿元集合信托驰援房地产

  近年来,随着房地产融资政策收紧,房地产资金供给渠道受限,在此形势下,房地产信托的业务优势凸显,由于制度灵活,可以依照企业需求提供个性化产品,房地产信托规模迅速发展。

  在今年的集合信托市场上,房地产仍为最热门的投资领域,今年上半年,超过3600亿元信托资金投向房市,占比集合信托资金总规模近四成。不过,就上个月的募集情况而言,房地产信托呈现明显的增长乏力,6月份募集资金不到500亿元,相较于今年前5个月下降明显。

  从监管形势来看,5月份“23号文”的出台严格规范了房地产信托业务,促使信托公司加强主动管理,探索真正股权投资方式,深入参与地产项目。

  多名信托业内研究员表示,结合当前监管形势,房地产信托下半年的规模或将收窄。

  房地产信托一直是信托公司的主要业务,也是信托公司业务收入的主要来源。

  据用益信托数据统计,2019年1月份-6月份,集合信托市场共成立8926款产品,成立规模9273亿元,平均收益率为8.23%。从信托资金投向领域上,房地产信托成立2794款产品,募资规模为3634亿元,平均收益率为8.33%;金融类信托成立2743款产品,募资规模为2322亿元,平均收益率为7.48%;基础产业类信托成立2368款产品,募资规模为2149亿元,平均收益率为8.64%;工商企业类信托成立817款产品,募资规模为801亿元,平均收益率为8.29%;其他投向类信托成立205款产品,募资规模为366亿元,平均收益率为8.16%。

  可以看出,上半年房地产信托募资规模最大,达3634亿元,占集合信托总规模的39.19%,占比接近四成。

  事实上,房地产信托的火热具有延续性,此前公布的信托业一季度数据显示出房地产信托已实现季度环比上涨趋势。中国信托业协会公布的一季度数据显示,截至2019年一季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,占比14.75%,较2018年四季度末上升0.56个百分点。

  对于为何房地产信托成为最主要的信托资金投向领域,百瑞信托博士后工作站研究员谢运博对《证券日报》记者分析道,从信托公司的角度来看,第一,房地产项目一般利润较高,房地产信托产品的收益率也一般较高,产品对投资者的吸引力较大;第二,房地产项目的风险相对可控,一般都会设置充足的抵押物,信托贷款的还款来源比较有保障,信托公司在房地产项目方面的风控经验也相对丰富;第三,尽管大部分信托公司都在推动业务转型,但新业务的发展成熟仍需一个过程,目前房地产信托业务在大部分信托公司仍然占据重要的地位,短期内难以有明显的改变。

  而对于信托公司业务转型,用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者解释道,房地产业务是信托公司重要的业务收入来源,虽然信托公司都在探索很多创新业务,但从经营效益的角度来看,这些新业务即便开展得比较顺利,但利润空间、投入产出比,短期内很难比得上传统业务。

  值得注意的是,虽然上半年房地产信托在资金规模上有绝对优势,但已显露出增长乏力的疲态。据用益信托数据统计,今年6月份,房地产信托募资规模仅466亿元,同比减少32.76%,且与月均募资规模600亿元相比,仍有不小距离。对于房地产信托规模的下降,业内普遍将其归因于“23号文”对房地产信托的作用,且预计影响会进一步增大。

  5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。对此,谢运博对记者表示,从政策环境来看,房地产信托监管政策有收紧的趋势,信托公司开展房地产信托业务将更加谨慎,预计2019年下半年房地产信托规模可能下降。

  此外,帅国让也表示,短期内房地产信托业务不会明显萎缩,而从长期来看,预计下半年房地产信托募资规模会有所收窄,但依旧会维持一定的权重。

  监管为房地产信托“踩刹车”

  “地产信托募资规模的下行,一方面与监管趋严有一定关系,另一方面也与房企通过其他渠道拓展融资有关。”用益信托研究员帅国让分析称,“毕竟借助信托融资的成本还是比较高的。”

  相关统计数据显示,2019年房企在海外发债的数量和募资规模呈现出大幅增长态势。截至今年6月末,房企在海外发行的债券数量为95只,发行金额达2661.36亿元,环比此前6个月分别大幅增加106.52%和104.71%。该数据与去年上半年相比,也分别同比增加17.28%和21.64%。

  除了海外发债这一融资渠道对募资规模的影响,在资深信托研究员袁吉伟看来:“房地产宏观调控不放松的背景下,加上监管趋严的影响,投资者也更趋理性和谨慎。”他认为,房地产信托募集资金规模的下降,也应该从资金端角度来观察和分析。

  不过,监管的导向绝不是可忽视的因素。开展房地产信托业务较多的某信托公司人士对记者表示,虽然目前公司的相关项目均按照监管要求在正常有序地开展,但对于地产信托业务而言,“大家都在寻求转型”。

  据了解,房地产信托前端融资被禁之后,目前信托公司尝试较多的是部分真股权项目。“比如我们近期做的一个房地产信托项目,无抵押、无增信、纯股权,而且投资年限也较长。”某大型信托公司人士对记者表示,“但前提条件是业务部门的控盘能力很强,合作的交易对手也是大型央企。”

  袁吉伟认为,传统的债权融资型房地产信托在面临转型股权类项目的时候,对于信托公司的专业能力以及交易对手方的要求都会提升。“信托投资者毕竟风险偏好较低,他们不仅会看项目区位,更倚重信托公司的专业能力和资本实力。对于中小房企来说,这类股权融资项目想要从信托获得资金支持也更难。”

  他进一步表示,未来房地产信托的转型方向其实并不止步于股权类方向,部分运营能力较强的信托公司或将向盘活存量地产项目这一方向拓展,而投资标的也不再局限于住宅类项目,商业地产、养老地产、物流地产等细分领域的项目都可能是信托试水的新途径。“当然,随着REITs推出的路径日渐明晰,这一方向也是值得期待的。”袁吉伟说道。