楼市“定向加息”真相:北京今日起行动 上海深圳将紧随其后
时间: 2017-05-02 10:33:59 来源:citicfunds.com
   

楼市


  楼市调控大招,针对楼市的“定向加息”已经拉开序幕!也即金融手段全面介入楼市调控!为何说是定向加息?

 

  从5月2日起,首套房将执行基准利率,也就是4.9%(5年以上贷款基准利率)的年利率,二套房执行基准利率基础上上浮20%。

 

  根据住建部的推广精神,预计一线城市不久之后将全面推广北京地区的经验。目前,上海和深圳地区已经将首套房贷利率全面上调,普遍从9折上调到95折,一些银行已经率先实现了基准利率。

 

  随着金融调控房价手段的全面铺开,一线城市的二手房市场整体成交量正在大幅下滑。但是能否改变市场强烈的看涨预期,仍然需要进一步措施。

 

  按照中央要求,房价调控还得有那么一股子劲儿!现在正是久久为功的韧劲儿发挥作用的时候。

 

  炒房客的成本飙升

 

  具体来说,二套房100万贷款要多付20万元利息,你说这算不算成本飙升?

 

  券商记者从北京主要商业银行了解到,从下一个工作日,也就是从5月2日起,包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行在内的北京主要商业银行将收紧房贷政策,首套房将执行基准利率,也就是4.9%的年利率,二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%,也就是执行5.88%的年利率。

 

  如何评价这次定向加息?说两点:

 

  一是这是对楼市最狠出手之一,直接动用了货币政策武器库里的核武器——利率工具;

 

  二是这又是一次外科手术式的精确打击,指向房价高烧不退的地区。

 

  比如,北京等一线城市的非刚需类的购房需求。对于自住的第一套购房需求,适用利率不增不减,还是那么多;而对于投资的二套房也就是所谓炒房客,那么,对不起,适用利率上浮了20%。

 

  这样,炒房客的成本,一下子就提高了!

 

  以贷款100万,贷款年限20年、等额本息还款为例:

 

  按照利率9折计算:支付利息总额为50.7万元,月均还款6278元。

 

  按照基准利率计算:支付利息总额为57.1万元,月均还款6544元。

 

  二套房按照上浮20%(5.88%)计算:支付利息总额为70.3万元,月均还款7095元。

 

  100万房贷,按照基准利率上浮20%和打9折之间,利息总额相差达到近20万,100万的贷款就要多支付20万元利息,对于炒房客来说,付出的成本将是非常高昂的。

 

  可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法,很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。“房子是用来住的,不是炒的”!悄然之间,国家从供给侧(增加土地供应)和需求侧(从资金方面抑制炒房需求)两端,扼住了楼市咽喉。

 

  上海深圳将紧随其后

 

  毋庸置疑,北京的这一轮调控在全国具有标杆意义。

 

  北京“3·17新政”引发全国房地产市场新一轮调控,“限售”则是此轮调控的新招,接连已有十余个城市开启“限售模式”,全国多地调控措施迈入“限购+限贷+限价+限售”时代。

 

  如今,北京楼市率先“定向加息”,其示范效应不言而喻,也必定成为当前各地楼市调控的新思路,那就是金融手段全面介入楼市调控这一新特点,预计未来还会有更多城市执行这一新措施。“限购+限贷+限价+限售+高资金”将成为新特点。

 

  近期,上海的楼市也暗波涌动。近期,上海的多家银行将首套房贷利率进行上调,从原先行业统一的9折,上调到95折甚至基准,房贷审核力度也空前严格。

 

  昨日地产业内一份调研报告指出,过去的半年时间里,上海的首套房贷平均利率始终维持在9折优惠,但在4月下旬,这一平行线突然上扬。招商、浦发、交行等多家银行,首套房的首付款比例虽然仍是不低于35%,但最低利率已悄然从原先的9折提高到95折。

 

  深圳地区楼市也在紧跟,劳动节前招商银行首套房贷利率从9折变成9.5折,广发银行紧跟其后也提高了。

 

  炒房团离场,一线楼市成交量全面下滑

 

  3月北京密集的调控政策,在4月初显成效,成交量下滑,成交价格微微下跌。

 

  链家研究院对其选取的“核心500盘”进行研究和分析,发现新政后一个月,本市二手房市场整体成交量下滑74.9%,近3成的小区无成交。新房市场则供应持续低迷。

 

  目前,北京部分二手住宅出现降价,同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%;多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。数据显示,4月第二周,降价业主占比上升至66.9%,是自2016年以来的最高水平。

 

  数据显示,北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌,东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%,其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌,如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。个别房源降价400万元。

 

  其他城市房价情况如何?

 

  上海▼

 

  在调控政策的持续作用下,上海房地产市场并没有出现快速上升的势头。数据显示,新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。

 

  深圳▼

 

  自从去年11月份以来,深圳新房的成交量已经连续5个月下滑,其中,3月份月度成交量803套,创下2011年9月有数据以来的新低。此外,深圳房价也在下降,从去年10月开始,价格环比指数已经连续负增长5个月。

 

  在严调控下,楼市“入冬”远不止这些城市,三四线部分城市也在跟进。

 

  炒房的干不下去了,刚需还在排队

 

  炒房的干不下去了,刚需还在排队等买房。但是真正扭转市场看涨还需要拿出久久为功的韧劲儿!

 

  央行的调查显示,一季度居民的购房意愿创下了历史最高纪录。而且贷款买房的比例越来越高。

 

  根据中国人民银行的统计显示, 2017年第一季度,中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查,结果同样显示:未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%,较上季提高2.8个百分点,使得居民购房意愿连续四个季度上升(去年二季度、三季度、四季度分别为15.1%、16.3%和20.1%),并且这一购房意愿比例创下了2003年有该统计数据公布以来的最高值(个别季度未公布).

 

  公众对房价上涨的预期反映在节节攀升的地价当中,也反映在居民加杠杆的行为之中。今年一季度,个人购房贷款在新增人民贷款中的占比逐月提高,其中3月份约为39.8%,分别较1月、2月高17.5个和9.8个百分点。

 

  显然,尽管储备手段有的是,但是市场看涨预期仍然强烈,对此盘活存量至关重要。

 

  链家研究院院长杨现领:

 

  长效机制中最重要的机制就是盘活存量,更多地发挥存量市场的作用,把不同产权属性的房屋最大程度地流通或使用,尤其是非商品房的流通;把老旧住宅循环再生利用,从更广泛的渠道释放更多的供给,这才是最根本的长效机制。

 

  按2016年的市值来估算,中国存量住房共有2.2亿套左右,保守估计,市场价值超过200万亿元,但现在存量物业的流通率大概只有2%,中国房地产发展的前景应该更多依赖于整个存量怎么盘活。


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