时隔2个多月 呀， 嗯公募REITs再进一步。8月7日 呀， 呀证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》（以下简称《指引》） 呀， 呀标志着我国基础设施领域公募REITs试点正式启航。而此前国家发改委已下发REITs项目申报工作通知 呀，意味着相关REITs项目进入申报阶段。多家公募基金公司透露，已开始紧锣密鼓地筹备REITs业务 嗯，争取成为首批试点机构。 🏊‍♂️

聚焦优质基础设施项目 👶

呀相比征求意见稿， 嗯《指引》总体上有一定程度的放宽， 🦷对试点项目的要求和申报材料给予更为明确的操作指导。 🧑‍🏭

🛀从产品特征来看， 🤍根据《指引》 呀， 嗯公募REITs是指具备以下特征的产品：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券（ABS）， 呀并持有其全部份额；采取封闭式运作 呀，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

鹏华基金表示 👩‍🦰，此前征求意见稿中规定80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额 😔， 呀此次《指引》将公募基金投资ABS 🧞‍♀️， 呀由一对一改为一对多 呢， 嗯在操作上增加了灵活度 呢，使得后续扩募增发成为可能。

呢从运营期限来看 🤦‍♂️，底层项目运营时间调整为原则上不低于3年。德邦基金总经理陈星德表示， 呢如果严格按照先前征求意见稿的精神执行 😾， 👼入池的基础设施项目应运营3年及以上 嗯， 👩‍🦼这可能会使一些优质的基础设施类资产应用于REITs项目时受到限制。特别是仓储物流、互联网、数据中心等行业发展迅速、需求旺盛 呀，在项目投入运营后可在短时间内进入成熟期 嗯， 👨‍🎨因此实践中需要结合行业和项目特点， 😏对稳定运营的期限进行具体分析 嗯， 🤡不再一刀切 呢， 👳‍♂️简单地将3年运营期绝对化。 呀

呢除了上述变化， 呀相较于征求意见稿， 呀《指引》有部分条款提出了更为明确、谨慎的要求。《指引》中新增两项财务指标作为项目的准入门槛：一是近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正；二是预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。 呢

嗯陈星德表示， 呢增加这两项财务指标作为项目的准入门槛主要考虑的是 呀， 👨‍🚒公募REITs是以权益为导向， 💀不同于债权投资的固定回报 呀，也不存在抵质押或担保等增信措施，基金投资人收益与项目预期现金流直接相关， 👨‍🍼因此公募REITs项目现金流的稳定性对于投资者来说至关重要。但上述指标的增加对试点项目提出了更高的要求 呀，缩小了市场可选项目的范围。

两类机构兴趣浓厚 呀

市场对公募REITs期待已久。

嗯自4月30日公募REITs征求意见稿出台后，不少公募基金公司即从业务培训、项目调研、人才招募等多方面紧锣密鼓地开展筹备工作。有公募人士提到 🧞‍♂️， 嗯公司内部已做过好几场培训， 呀以便于REITs业务的开展。据了解 呢，有不少基金公司不惜代价 嗯，开出高薪吸引人才加入，以便快速组建相关团队。

嗯南方某公募人士表示，无论从REITs本身的发展前景 嗯，还是公司的产品线布局战略来看 🖕，这类业务都值得重视， 🥳公司目前正争取成为第一批REITs试点机构。

与部分公募机构沟通后发现 呀， 嗯对公募REITs业务表示出强烈兴趣的机构大致分为两类：一是其母公司或者旗下资管子公司有REITs或类REITs业务的研究或实践经验 嗯，相关团队将直接转为负责该类项目。二是希望借助公募REITs实现弯道超车的中小基金公司 呢，他们试图通过打造精品化业务，走专而美的发展路线。 👩‍🎓

但值得注意的是 🤑， 呢由于REITs本身有别于其他公募产品，公募管理人在管理过程中也面临着诸多有待攻克的难关。 嗯

呢鹏华基金副总裁邢彪表示， 嗯REITs这一高度市场化的金融产品，与基础设施这类具有公益性的准公共产品必然存在磨合、适应的过程， 😣基础设施REITs在逐步落地的过程中也面临着诸多需要克服的困难。比如，绝大多数基础设施资产为国有企业持有，在国资转让过程中涉及的交易、定价、程序相关问题 呀， 🤭需要得到国资监管部门的支持；还有在转让环节涉及的税收问题 🤥， 💪也需要得到税政部门的支持；部分基础设施资产的业务涉及民生利益，政府对于基础设施服务的定价考虑了民生利益等外部性因素，如何平衡市场化收益及民生利益也将是个重大的课题；对于在国有体制内的基础设施运营管理团队，发行REITs后面临公开的市场化考核 呢，如何安排好考核与激励机制 呀，最大化地激发运营管理团队的积极性也需要多维度的考量。 👐

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