对话REITs参与者:公募基础设施REITs破冰 底层资产
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2020年05月27日

原标题:对话REITs参与者:公募基础设施REITs破冰 底层资产扩容可期

  千呼万唤始出来。备受业内关注的公募REITs迎来历史时刻。

  4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》。试点内容包括:“设立公开募集基础设施证券投资基金,经中国证监会注册后,公开发售基金份额募集资金”。

  这昭示境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。《通知》发布后,REITs从业者孙玉鑫激动地表示,REITs这一孕育已久的金融产品在中国的破冰之路,终于开启。REITs从业者们也将迎来一个更加广阔、规范的市场。

  在孙玉鑫眼中,REITs作为一种国际上普遍通行的资产配置品种,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量资产,其无论是对政府、企业还是对普通投资人,都具有非凡的意义。

  公募REITs启航

  公募REITs,即不动产投资信托基金,是通过发行股份或收益凭证募集投资者资金,由专门机构进行不动产投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一类信托基金。其中底层资产为基础设施项目的REITs称作基础设施 REITs。 通俗地讲,就是众筹购买具备稳定现金流的资产,比如停车场,商场,某一段高速公路等。并且每年强制分红。由于众筹是公募发起,具备一定的国家信用,因此REITs将是未来非常有爆发潜力的理财产品,将逐步走进普通投资者的视野。

  对于REITs的理解,5月3日,北京大学光华管理学院副院长、金融学系教授张峥形象地将其比喻为“不动产资产的IPO”。他表示,股票是工商企业整体证券化上市的结果,REITs是不动产资产证券化上市的结果。

  目前,我国境内尚没有真正意义上的公募 REITs。国内发行的主要是“类 REITs”,多为私募发行、存在到期日,和一般国际标准的REITs 公募发行、永久存续的特点有显著的差异。

  根据民生证券统计,自20世纪60年代在美国推出以来,已有 40 多个国家发行了该类产品,其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等,已成为专门投资不动产的成熟金融产品。截至4月30日,存续的类REITs共68只,发行额合计为1271.97亿元。其中基础设施类REITs只有3只。

  对于公募 REITs的试点,原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示,过去在我国境内推出的“资产证券化”,包括ABS、CMBS、CBN等,都还只是“债务型”的。它们都只是依托发行主体信用,在规定年限中由发行主体偿还资金与收益。而“权益型”REITs则是要把资产真正转让到证券化的基金手中,它依托的是资产权益。简单说,前者是以资产或资产受益权发债,借债总要还钱;后者则是用投资基金购买资产,原资产方真正拿到了售卖资产的钱。所以前者被称为“类REITs”,后者才是真“REITs”。

  另外,孟晓苏认为,突破公募是这个文件的另一个亮点。基础设施资产证券化的体量往往较大,用传统的“私募”方式已不够用,在资本市场上流通交易也不方便。《中华人民共和国证券投资基金法》早就规定,公募基金的应用范围,不仅包括“上市交易的股票、债券”,还包括“国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种”。基础设施资产REITs的推出,将极大丰富我国资本市场,促进我国资本市场稳健发展。

  聚焦“基础设施”

  值得注意的是,此次通知中关于公募REITs聚集的底层资产聚焦为基础设施领域,并不包括写字楼、购物中心、酒店这种商业地产。

  具体而言,通知中对于基础设施REITs试点项目要求聚焦重点区域包括:优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

  聚焦重点行业包括:优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

  民生证券认为,基础设施REITs的推出有利于地方政府和城投平台将存量资产盘活;通过将项目出表运作,广泛募集项目资本金,降低债务风险。截至2019年末地方政府债务余额高达21.31万亿元,约为2019年名义GDP的21.50%。若加上隐性债务规模,地方政府的财务压力不容小觑。REITs 将为地方政府降低杠杆率水平提供一个新思路。

  对于如何解决地方政府负债率过高的问题?孟晓苏也认为需要引入不动产投资信托基金——REITs,将基础设施建设形成的资产转由社会资金持有,变间接融资为直接融资,这样可以形成滚动投资能力,也可以有效化解金融风险。

  但是针对此次公募REITs试点内容不包括写字楼、购物中心、酒店这种商业地产,孙玉鑫对记者表示,REITs是一个涵盖业态品类非常丰富的产品,在海外成熟的几个资本市场,如美国、新加坡、日本、香港等,都存在着各种业态丰富的REITs产品,业态涵盖:物流园、养老地产、购物中心、酒店、写字楼、基础设施、公寓等。可以说,每一种业态都有一定的自身独特属性在里面。REITs作为一个全新的金融产品出现在我国,必然面临着具体法律依据、交易所规则、产品操作规范、管理人内控细则、风险控制体系等一系列规范问题。为了避免盲目照搬照抄西方经验,而忽视了我国金融市场、金融业的客观现实情况,盲目激进走弯路。REITs试点必然选择一个整体风险较小、信用可靠的细分领域,去摸索产品经验。通过某一个细分领域的成功经验,再逐步复制到其他领域,丰富产品操作规范的各种细则。

  另一方面,孙玉鑫认为,公募REITs作为一个公众投资品种,必然要求相关机构能够保持客观中立的立场和态度,公平的对待每一个投资人的利益。就目前的情况来看,国内市场的相关专业主体尚需培育,相关从业人员尚需培养。虽然,商业地产私募类REITs产品经历过近几年的发展,已经取得了长足的进步。但是,其大多数实际负责运营管理的主体,均具有地产方的身份,始终很难长期保持客观中立的态度。为了防范利益冲突的现象,监管层选择从主体信用、偿付能力、中立水平更高的政府基础设施类入手,也是可以理解的。

  “摸石头过河”

  尽管此前有不少类REITs的产品发行成功,但是,对于公募基础设施类REITs的实操,孙玉鑫仍然认为对于业内从业者而言是“摸石头过河”。

  他表示,就现阶段来说,首先摆在从业者面前的,就是产品规则、操作规范等规范性文件的制定,入池资产标准的制定,风控体系和风控流程的梳理,以及投资者保护等相关制度的建立和完善问题。

  根据通知中提及的基础设施REITs试点项目要求,应符合以下条件:第一,项目权属清晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定,收入来源以使用者付费为主,未出现重大问题和合同纠纷;第二,具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力;第三,发起人及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

  对于目前公募 REITs 还面临哪些掣肘,5月5日,华泰证券研报表示,要求严格,优质底层资产稀缺,项目层面资产挖掘难度较高;产品交易结构过于复杂,产品设计成本较高;最后,税收优惠政策仍需探索,交易流程还存在疑问。一方面,在我国设立REITs通常需对不动产进行资产重组,并被视为交易行为,需缴纳的有增值税、土地增值税等税费;而在境外 REITs 没有增值税、土地增值税等税负较重的大税重。

  尽管如此,孙玉鑫对于未来公募REITs的发展充满希望。他表示,REITs作为一个单独的投资品种,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,适合风险承受能力相对较低,追求长期稳定收益的投资人。同时,由于该产品的底层资产是不动产,对于不动产领域投资感兴趣,但是苦于资金不足或缺乏专业知识的投资者,也可以关注一下这一品种。“总体来说,在当下理财产品收益水平持续下行,经济存在较多不确定因素的情况下,REITs产品是一个不错的资产配置选择。”

  最后,孙玉鑫对经济观察报表示,虽然目前公募REITs底层资产要求在基础设施领域,但是通过这个细分领域的成功经验,再逐步复制到其它领域,丰富产品操作规范的各种细则,未来公募REITs的底层资产一定会逐渐拓展到其它领域,值得期待。