地产上演“王者归来”? 这些明星基金经理提前潜
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2022年03月25日


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  “稳增长”逻辑下,长期受冷落的地产板块正重回投资者视野。

  去年四季度以来,地产板块上演了一段“W”走势,申万房地产指数从11月到1月份一度反弹了近20%,但在二三月份持续回调,直到上周,地产板块重拾涨势,截至3月22日的近五个交易日上涨了超15%。

  3月22日,地产板块集体大涨,其中又数国有房企的涨势更为明显。例如,天津港保税区国资局实控的天保基建已经5连板,此外,苏州高新4连板,特发服务、世联行、嘉凯城等多只国有房企股于3月22日涨停,申万房地产指数整体上涨3.5%。

  近期,上市公司年报和基金年报陆续披露,从年报的公开信息来看,多位明星基金经理提前潜伏了地产股及相关产业链,其中甚至有以投资新能源、消费见长的基金经理“破圈”买入。

  多位明星基金经理“破圈”潜伏地产产业链

  汇丰晋信的明星基金经理陆彬向来以擅长新能源投资著称,但基金定期报告却显示,他已经从去年下半年开始大举加仓地产股。以汇丰晋信动态策略基金为例,万科A从2021年中报开始出现在该基金的前十大重仓股名单中,截至2021年末已经被加仓至该基金的第一大重仓股;保利发展位列该基金第五大重仓股,占基金净值比约3.57%;此外,该基金的持仓中还出现了招商蛇口、中南建设等多只地产股。

  陆彬在接受券商中国记者采访时表示,自己确实在去年增加了不少偏价值的仓位,其中房地产是典型代表,当时主要基于两方面的原因:

  一是预测政策会有所调整。他认为,虽然去年市场对政策相关性行业较为悲观,但房地产的政策拐点其实在去年四季度已经出现,后续还会有一系列积极的政策出来,这一点已经在近期得到验证;

  二是房地产的供给已经出现了明显出清。他认为这是行业最大的变化,缺乏竞争力的企业陆续退出市场,地产行业可能会从过去偏金融的商业模式转型到偏公共事业的商业模式。

  “这个行业最大的变化在于,需求减少了50%,但是供给端下滑了90%。尤其是在政策调整以后,大概率整个行业后面的定价模式和估值也会变,行业的商业模式也会变。”陆彬表示,随着供给端的出清,地产行业未来的分化或将会扩大,他表示自己也会做一些结构性调整。

  而相比地产开发,也有基金经理更看好地产产业链上的家电、物业管理和服务等。

  例如,近日,物业股招商积余的2021年报披露,唐晓斌、杨冬管理的广发多因子基金新进成为第四大流通股东,持仓市值约3.8亿元。该基金曾在去年因为买周期股,踏准双碳逻辑下煤炭供需错配行情的操作让人印象深刻,此次在四季度主要加仓了金融地产。

  此外,光大保德信基金的国际业务部总监詹佳在去年四季度加仓了多只家电股和港股物业股,其中保利物业位列光大保德信品质生活的第一大重仓股;此外,该基金还重仓了新城悦服务、碧桂园服务、绿城服务等,美的集团、海尔智家等家电股也获得其加仓。

  在詹佳看来,物业股具备很强的抗周期属性,当前估值较低主要受房地产供给侧出清影响,一旦出清结束,错杀的物业股将会迎来大幅反弹;与此同时,不同于地产开发行业“靠地吃饭”,物业管理是一个充分市场化竞争的行业,在消费升级、懒人经济的趋势下,物业管理费呈逐渐上升趋势,这里面也蕴含一些个股的超额收益机会。

  詹佳此前的持仓多集中在消费、医药领域,但从去年下半年开始,物业、家电开始逐渐出现在詹佳的重仓名单中。他也在采访中表示,自己在去年的主要操作就是降低了组合的估值,上述两大行业均估值较低,且符合稳增长的政策方向。

  政策暖风支撑地产板块反弹

  基金经理普遍认为,近期地产板块持续回温,主要原因是房地产行业担负着“稳增长”的任务,市场预期政策放松期将至。从消息面上看,近期房贷市场政策暖风不断,释放诸多积极信号。

  一方面,政府工作报告再次确定了“稳增长”的政策基调,且对房地产市场的表述较为积极,提出“探索新的发展模式”、“坚持租购并举”、“因城施策促进房地产业良性循环”等,结合近期多地相继下调个人住房贷款利率以及房贷首付比例,后续地产销售、投资有望回暖。

  另一方面,对于近年来地产信用风险暴露,以及进而引发的市场担忧。国务院金融稳定发展委员会也在3月16日专题会议指出,关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。同日,银保监会、证监会以及财政部均释放出支持房地产稳定发展的政策暖意。

  从市场反应来看,多部委的集中表态极大地提振了行业信心,稳定了市场预期。3月21日,3月LPR报价出炉,1年期和5年期均维持不变,虽然可能低于部分投资者对LPR降息的预期,但地产板块却在小幅下跌后逆势走强,或是市场乐观的表现。

  看好地产及相关产业链后市表现

  展望后市,在稳增长的预期下,多家基金公司表示看好地产及相关产业链的行情。

  例如,中信保诚基金认为,近期政策对于房地产市场的表述较为积极,结合近期多地调降房贷比例、地产企业融资改善,在需求端和供给端共同改善下,地产板块有望触底反弹:

  在需求端,城市需求端“因城施策”空间可能打开,进入加速出台落地期;政府工作报告对于“需求”的强调,以及满足“新市民”合理购房信贷需求,可能带来“因城施策”的进一步变化,再加上金融等政策支持,城市住房需求特别是改善性住房需求有望持续释放。

  在供给端,并购融资、地产债发行、预售资金监管等均有改善,行业供给端的合理改革是促进行业良性循环和健康发展的必然要求,优质龙头企业预计将明显受益。

  华南一基金经理预计,在2022年上半年将看到房地产销量企稳和基建投资发力,下半年将看到房地产投资的回升。在此背景下,房地产基建产业链的盈利预期将得以修复。同时,当房地产市场新机制确立,进入中长期平稳运行状态,相关产业链的公司将获得价值重估。因此,预计未来一段时间房地产基建产业链或将成为市场的主导方向,获得估值盈利双升的投资机会。

  具体到投资板块上,国泰基金表示,两会主要提到了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,现阶段经过估值修复,未来关注行业基本面的数据改善节奏,重点关注地产龙头、建材、家电、轻工等板块。

  詹佳则表示,除了上文提到的物业股,他还非常看好家电板块的表现。他认为,一方面,伴随着技术升级和科技创新,国产家电高端产品线的市场认可度越来越高,某高端品牌在去年突破了百亿销售额,且实现了国内市占率超越海外传统老牌的目标,为企业贡献了近一半的利润;另一方面,部分家电龙头正在通过合并销售公司、收购优质品牌等改善公司治理结构,家电行业正在发生内生的、长久的变化。